연봉 4,500만원, 주담대 얼마까지 나올까?
스트레스 DSR 3단계(가산금리 3%p · 수도권 기준), 금리 4%·만기 40년·기존 대출 없음 조건의 추정치입니다. 금리·만기·기존 대출에 따라 크게 달라지니 아래에서 내 조건으로 다시 계산해보세요.
LTV보다 DSR이 먼저 막습니다
흔히 "LTV 70%니까 집값의 70%까지 빌릴 수 있다"고 생각하지만, 실제로 한도를 정하는 건 대개 소득입니다. 9억원짜리 집을 예로 들면 LTV 기준 한도는 6억 3,000만원이지만, 연소득 4,500만원의 DSR 한도는 2억 4,138만원입니다. 둘 중 낮은 쪽이 실제 한도이므로 DSR이 3억 8,862만원만큼 한도를 깎습니다. 집값이 아무리 낮아도 소득이 그대로면 이 금액을 넘길 수 없습니다.
스트레스 DSR — 실제 금리보다 높게 계산합니다
한도를 계산할 때는 지금 금리가 아니라 가산금리를 얹은 금리를 씁니다. 앞으로 금리가 올라도 갚을 수 있는지 보기 위한 장치입니다. 현재 수도권·규제지역은 3%p, 그 외 지역은 0.75%p를 더합니다. 그래서 실금리 4%라도 한도 산정에는 7%가 적용됩니다.
이 차이는 생각보다 큽니다. 같은 연소득 4,500만원이라도 가산 없이 4%로 계산하면 3억 5,890만원까지 나오지만, 스트레스 금리를 적용하면 2억 4,138만원으로 줄어듭니다. 지방 주택은 가산이 0.75%p로 낮아 같은 소득에서도 한도가 더 나옵니다.
한도를 좌우하는 것들
- 기존 대출이 있으면 그만큼 빠집니다. DSR은 주담대뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론의 연간 원리금을 모두 합산합니다. 신용대출 5,000만원(만기 5년)만 있어도 주담대 한도가 1억 이상 줄어들 수 있습니다.
- 만기를 늘리면 한도가 늘어납니다. 연 원리금이 줄어들기 때문인데, 총 이자는 크게 늘어납니다. 40년 만기는 30년보다 한도가 늘지만 이자 총액은 훨씬 큽니다.
- 상환 방식도 영향을 줍니다. 원금균등은 초기 상환액이 커서 한도가 원리금균등보다 적게 나옵니다.
- 2금융권은 DSR 50%가 적용돼 한도가 더 나오지만 금리가 높습니다. 연소득 4,500만원 기준 최대 3억 172만원입니다.
- 생애최초·신혼부부 등은 LTV 우대가 있지만 DSR은 우대가 없습니다. 소득이 받쳐주지 않으면 LTV 우대를 받아도 실제 대출은 늘지 않습니다.
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샐러리크루의 비공식 참고용 추정치입니다. 실제 한도는 LTV·규제지역·소득 산정 방식·금융사 심사에 따라 달라집니다.